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上海中央商務(wù)區(qū)辦公樓空置率降至11.9%

發(fā)布時間：2021-04-15 瀏覽次數(shù)：502 來源：www.hnyhtd.com

多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的一季度報告顯示，上海房地產(chǎn)市場在今年年初呈現(xiàn)出積極態(tài)勢，包括住宅、辦公樓、物流地產(chǎn)等市場各主要業(yè)態(tài)持續(xù)復(fù)蘇。例如，今年一季度，上海新房成交量環(huán)比上漲6.4％至321萬平方米，為2016年第四季度以來季度最高成交量。仲量聯(lián)行方面指出，一季度的調(diào)控新政將有助于抑制投機(jī)及炒房行為、穩(wěn)定市場預(yù)期。但由于真實(shí)購房需求仍然強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)今年一手住宅市場仍將保持健康的銷售勢頭。

一季度上海新房成交量環(huán)比上漲6.4％

據(jù)仲量聯(lián)行于4月13日發(fā)布的報告顯示，住宅方面，今年年初，剛需和改善型需求延續(xù)了去年的強(qiáng)勁勢頭。一季度，上海一手商品住宅成交量環(huán)比上漲6.4％至321萬平方米，為2016年第四季度以來季度最高成交量。同時，高端住宅市場本季度成交量也達(dá)到了892套，較上一季度增加301套。

新政出臺后，一季度開發(fā)商普遍放緩?fù)票P速度。受到新房搖號積分制出臺以及春節(jié)假期的影響，一季度上海一手商品住宅新增供應(yīng)下跌60％至97萬平方米。一季度無高端一手住宅項(xiàng)目入市。高端住宅一手價格保持穩(wěn)定；二手房價格增速環(huán)比放緩0.2個百分點(diǎn)至3.3％，其中大部分增長來自于新政出臺之前。

仲量聯(lián)行方面認(rèn)為，一季度的調(diào)控新政將有助于抑制投機(jī)及炒房行為、穩(wěn)定市場預(yù)期。但由于真實(shí)購房需求仍然強(qiáng)勁，預(yù)計(jì)今年一手住宅市場仍將保持健康的銷售勢頭，但未來幾個季度的價格增幅可能會有所放緩。

甲級辦公樓的元?dú)庖苍诩泳o復(fù)蘇。仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理兼中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示：“我們發(fā)現(xiàn)中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)的辦公租賃業(yè)務(wù)都在恢復(fù)，辦公樓租賃需求也達(dá)到了疫情以來的季度最高水平?！?/span>

據(jù)仲量聯(lián)行報告，2021年第一季度，上海全市凈吸納量錄得28.8萬平方米，為2019年以來季度最高值，而本季度吸納量主要來自非中央商務(wù)區(qū)。

“租賃需求目前依然以成本控制型需求和總部整合需求為主，租戶利用租金較低的機(jī)會來升級或擴(kuò)張搬遷至更高品質(zhì)的新竣工項(xiàng)目?！敝倭柯?lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部浦東租戶代表總監(jiān)王岳向《華夏時報》記者介紹說，中央商務(wù)區(qū)新增凈吸納量持續(xù)上升至3.7萬平方米。隨著疫情影響逐漸消退，商業(yè)活動穩(wěn)步恢復(fù)，內(nèi)資企業(yè)的表現(xiàn)也愈加活躍。

上述報告顯示，一季度共有四個新項(xiàng)目竣工，總建筑面積錄得31萬平方米。徐匯濱江一新竣工項(xiàng)目在預(yù)招租期表現(xiàn)良好。受益于長寧區(qū)新竣工項(xiàng)目的強(qiáng)勁租賃表現(xiàn)，一季度中央商務(wù)區(qū)的空置率環(huán)比降低0.1個百分點(diǎn)至11.9％。前灘、北外灘和徐匯濱江板塊良好的租賃表現(xiàn)也使得非中央商務(wù)區(qū)空置率降低0.7個百分點(diǎn)至28.8％。

同時，受非中央商務(wù)區(qū)帶來的持續(xù)競爭壓力影響，中央商務(wù)區(qū)的租金環(huán)比下降0.6％。非中央商務(wù)區(qū)租金則環(huán)比小幅上漲0.6％。一季度板塊表現(xiàn)分化加劇，一些租賃需求強(qiáng)勁的板塊租金漲幅擴(kuò)大，而在一些空置率較高的板塊，業(yè)主在租金和免租期及裝修補(bǔ)貼等優(yōu)惠措施方面仍有談判空間。

世邦魏理仕近日發(fā)布的《2021年第一季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望》也顯示，2021年第一季度，上海寫字樓供應(yīng)恢復(fù)，TMT行業(yè)引領(lǐng)市場去化。

一季度，上海寫字樓市場因去年推遲的部分項(xiàng)目相繼投放市場，新增供應(yīng)較去年同期增長達(dá)342％，其中54％位于徐匯濱江板塊。而從行業(yè)需求方面來看，頭部及快速成長TMT位居本季寫字樓需求首位，以金融科技和電商數(shù)據(jù)服務(wù)類熱點(diǎn)新興板塊升級擴(kuò)租布局最為突出；除產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)外，政策引導(dǎo)和業(yè)主激勵對科技租戶選址作用愈加顯著。

投資者整體購買意向正轉(zhuǎn)為積極

隨著疫情之后經(jīng)濟(jì)與市場的強(qiáng)勢回彈，上海投資市場上，投資者整體購買意向正轉(zhuǎn)為積極，但在標(biāo)的選取更加注重現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

據(jù)世邦魏理仕的報告，2021年第一季度，上海大宗交易市場錄得了12筆大宗交易共計(jì)110億元人民幣的交易額。其中以投資為目的的投資交易額達(dá)人民幣69.2億元，同比增長21.6％并占到交易總額的62.9％。從投資交易的筆數(shù)的占比成分分析，核心增值型投資策略為目前市場主流，占到了67％的比例。

另據(jù)仲量聯(lián)行報告，2021年一季度，上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場總成交量錄得136億元人民幣，環(huán)比下降46％。去年年底成交量出現(xiàn)強(qiáng)勢反彈，但一季度的下滑則顯示投資情緒依然脆弱。該報告稱，與上季度自用客戶主導(dǎo)的辦公樓物業(yè)成交不同的是，2021年一季度出現(xiàn)了兩筆私人投資者購買服務(wù)式公寓的交易。

《華夏時報》記者了解到，一季度最大的投資亮點(diǎn)是，領(lǐng)展（linkReit）以27億元人民幣的價格從新加坡政府投資公司（GIC）手中購買了上海某區(qū)域商場50％的股份。仲量聯(lián)行華東區(qū)投資部總監(jiān)葉建成表示：“這筆交易表明，優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定、長期的投資資產(chǎn)仍然受到機(jī)構(gòu)投資者的追捧?！?/span>

CBRE華東區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人王晶向《華夏時報》記者指出：“我們預(yù)計(jì)未來6個月，投資者將加快項(xiàng)目推進(jìn)，市場交易活動將逐步升溫；科技集聚板塊的寫字樓和商務(wù)園區(qū)物業(yè)，以及區(qū)域性商業(yè)和中高端長租公寓值得投資者多加關(guān)注。鑒于短中期內(nèi)投資者對于資產(chǎn)定價仍將保持謹(jǐn)慎，建議年內(nèi)有計(jì)劃出售資產(chǎn)的業(yè)主應(yīng)適當(dāng)調(diào)整價格預(yù)期以促成交易。”

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