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一家公司租賃經(jīng)營場地，往往租賃時間較長，房屋租賃合同對其將產(chǎn)生較大影響。小編將以工作中的實際操作，詳列了通常租賃合同中需要普遍注意的問題，為大家在實際的租賃過程中，無論是對出租人或承租人都提供一些有用的信息。

一、確定當事人的資格

進行磋商之前，需要確定雙方的資格，此時的風險主要集中在出租人的適格方面。出租人可能是業(yè)主，可能是業(yè)主的關(guān)聯(lián)公司或其他。具體可以要求出租人提供房產(chǎn)證，或者是出租人關(guān)于承租房產(chǎn)的相關(guān)判決或裁定。但是在實際的操作中，當?shù)卣卸愂章涞氐囊?，為了完成落地公司的設(shè)立和營業(yè)執(zhí)照的獲得，建議要求出租人提供房產(chǎn)證。

對于承租人來說，在稅收落地之前，其往往會以母公司/總公司或?qū)嵖厝说拿x來進行房屋的租賃。若后期需要變更承租人以達到財務等方面要求的，注意補充約定。

二、租賃合同的備案

上海為例，租賃合同一般來說分為三大分:

第一部分是相關(guān)主管單位提供的《上海市房屋租賃合同》，該合同為模板合同;

第二部分是當事人對租賃條件等的其他約定的，

第三部分是關(guān)于位置指示、裝修費用等附件內(nèi)容。

縱橫小編提醒大家如果承租人對租賃合同備案有相關(guān)需求的，需要保證租賃合同中《上海市房屋租賃合同》形式上的基本完整。

三、意向書與租賃合同之間的關(guān)系

作為出租人來說，盡快將房屋出租出去是其根本目的，為了盡快確定客戶的意向，減少磋商過程中的風險，很多時候會要求先簽訂雙方對租賃的意向書，意向書中一般會載明關(guān)鍵的商務條款，例如，租期、租金、物業(yè)費、免租期等。對于合同雙方來說，意向書可以固定主要租賃條件，為后續(xù)的商業(yè)談判增加更多的確定性，同時也可以約定沒有簽訂正式租賃合同的違約責任。在意向書中，建議約定“本意向書中記載的租賃條件將完整體現(xiàn)于后續(xù)簽訂的租賃合同中”等類似描述。

意向書與租賃合同之間應當保持緊密的聯(lián)系，作為磋商過程中的重要手段，可以利用意向書確定客戶是否有真實的興趣。如果承租人心思過于活絡(luò)，希望在磋商過程中可以隨時無成本退出的時候，往往最后無法達成合意。

五、承租房屋是否已抵押

關(guān)于承租房屋是否已經(jīng)抵押的披露問題是一個重要審查點。根據(jù)原擔保法解釋66條的規(guī)定，若抵押人未告知承租人房屋已經(jīng)抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。在合同審查中，審查人員不能簡單將其視為一-種披露，后續(xù)需要對抵押權(quán)實現(xiàn)時對承租人所造成的損害進行約定。